El costo de la construcción aumenta en Brasil: ¿cómo afecta a quienes compran un inmueble en obra?

El costo de la construcción residencial continúa aumentando en Brasil. De acuerdo con la Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE), el Índice Nacional de Costo de la Construcción, conocido como INCC-M, registró un incremento del 0,85% en agosto de 2026, superior al 0,62% observado en julio.

En los últimos 12 meses, el índice acumula una variación del 6,56%, lo que confirma que materiales, equipamientos, servicios y mano de obra continúan ejerciendo presión sobre los costos del sector.

¿Qué es el INCC?

El INCC es un indicador elaborado por la FGV que mide la evolución de los principales costos relacionados con la construcción de viviendas, incluyendo:

• materiales y equipamientos;
• servicios especializados;
• mano de obra;
• insumos utilizados durante la construcción.

Este índice es especialmente importante para quienes compran un departamento durante la etapa de obra, ya que muchos contratos inmobiliarios brasileños establecen que las cuotas y el saldo pendiente serán actualizados mensualmente por el INCC hasta la entrega del inmueble.

¿Cómo puede afectar al comprador?

Cuando una propiedad se adquiere en construcción, el precio presentado por la empresa normalmente corresponde al valor de la fecha de la propuesta. Si el contrato establece actualización por INCC, las cuotas futuras y, dependiendo de las condiciones acordadas, los pagos semestrales o el saldo de entrega pueden cambiar durante el avance de la obra.

Por ejemplo, si un comprador mantiene un saldo pendiente de R$ 300.000 y el índice acumulado durante un periodo fuera del 6,56%, el ajuste teórico sobre ese saldo sería de aproximadamente R$ 19.680. Este ejemplo es únicamente orientativo: el cálculo real dependerá del contrato, de las fechas de vencimiento y de la forma en que la constructora aplique el índice.

¿El aumento del INCC significa que no conviene comprar en obra?

No necesariamente. Comprar durante la construcción puede permitir acceder a un precio inicial inferior al de una unidad terminada, distribuir el pago durante varios años y beneficiarse de una eventual valorización del inmueble.

Sin embargo, para conocer el costo real de la inversión es fundamental analizar:

• el índice previsto en el contrato;
• qué valores serán actualizados;
• durante cuánto tiempo se aplicará el ajuste;
• si también se actualiza el saldo correspondiente a las llaves;
• la fecha base utilizada por la constructora;
• la existencia de intereses adicionales después de la entrega.

SINAPI e INCC no son lo mismo

El SINAPI, calculado por el IBGE junto con la Caixa, mide la evolución de los costos de la construcción por metro cuadrado. En julio de 2026 registró un aumento del 0,44%, y el costo nacional promedio pasó de R$ 1.976,37 a R$ 1.985,10 por metro cuadrado.

El INCC, en cambio, es elaborado por la FGV y suele aparecer específicamente en los contratos de compraventa de inmuebles en construcción. Por eso, para explicar la actualización de las cuotas al comprador, es más apropiado tomar como referencia el índice indicado expresamente en cada contrato.

Una decisión que requiere analizar el flujo completo

Para un inversor extranjero no alcanza con convertir el precio inicial del inmueble a dólares. También es necesario proyectar la posible variación del INCC, el tipo de cambio, los gastos de adquisición, el mobiliario y los costos posteriores de administración.

Antes de firmar, recomendamos solicitar una simulación completa del flujo de pagos y verificar cuidadosamente las cláusulas de actualización monetaria. El comportamiento pasado del INCC puede servir como referencia, pero no garantiza cuál será su variación futura.

Fuentes consultadas:

• FGV IBRE – INCC-M sube 0,85% en agosto de 2026
• FGV IBRE – INCC-M de julio de 2026
• IBGE – Índice Nacional de la Construcción Civil de julio